Woningeigenaren die hun huis willen verduurzamen, hebben daarvoor niet altijd geld achter de hand. Dus broeden woningmarktpartijen op een speciale lening: de ‘gebouwgebonden financiering’ (GGF).

Deze lening is, anders dan de hypotheek, gekoppeld aan het gebouw en niet aan de woningeigenaar.

De nieuwe financieringsvorm stond al in het Regeerakkoord van Rutte 3 en is een voornemen in het ontwerp-Klimaatakkoord dat in december 2018 is gepresenteerd. Hierin heeft Nederland zich ten doel gesteld om in 2030 49 procent minder broeikasgassen uit te stoten dan in 1990.

Het akkoord heeft gevolgen voor ‘vrijwel alle woningeigenaren’, schreef Vereniging Eigen Huis (VEH). Al is het bijvoorbeeld maar omdat 7 miljoen woningen uiterlijk in 2050 van het aardgas af moeten zijn.

Maar een alternatief als bijvoorbeeld een (hybride) warmtepomp kost geld, en dat geldt natuurlijk ook voor andere energiebesparende maatregelen als de aanleg van zonnepanelen en isolatie.

Wie dat geld niet achter de hand heeft of beschikbare middelen achter de hand wenst te houden, zou de gebouwgebonden financiering kunnen afsluiten. Daarmee kun je duurzaamheidsmaatregelen nemen zonder kopje onder te gaan aan extra lasten.

Het product is nog volop in ontwikkeling en bestaat dus nog niet. Maar stel dat je een dergelijke lening wel kunt gebruiken, hoe ziet die er dan uit?

Business Insider stelde acht vragen over de gebouwgebonden financiering aan Jeroen Pels, hoofd hypotheken van Triodos Bank, en Nico Stolwijk, manager collectieve belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis, twee partijen die aan de sectortafel 'Gebouwde omgeving' meespraken over het Klimaatakkoord.

1. Wat is een ‘gebouwgebonden financiering’?

“Dit is een lening die je verbindt aan een onderpand in plaats van aan een particulier”, zegt Jeroen Pels van Triodos. "Het is een nieuwe vorm van lening die gekoppeld is aan het gebouw. Verkoop je de woning zonder de lening helemaal te hebben afgelost, dan blijft de lening kleven aan de woning. De nieuwe koper neemt de betalingsverplichting dan over."

2. Wie gaan de gebouwgebonden financiering aanbieden?

Naar aanleiding van het Klimaatakkoord gaat de overheid een bepaling opnemen in het Burgerlijk Wetboek die het overdragen van de lening mogelijk moet maken. Het is de bedoeling dat de aanpassing voor 2022 gereed is. Zodra dat is gebeurd kunnen marktpartijen aan de slag met GGF-producten.

Dat hoeven volgens Pels niet per se banken te zijn. “Denk bijvoorbeeld aan institutionele beleggers als pensioenfondsen die investeren in deze producten en ze laten vermarkten door een regiepartij of nieuwe toetreders. Belangrijk is wel dat een eventuele nieuwe toetreder zich kwalificeert als financiële aanbieder voor wie zorgplicht geldt en die onder het financieel toezicht valt.”

3. Voor wie is de gebouwgebonden financiering?

“Wie geen eigen middelen kan inzetten voor verduurzaming of daar geen hypotheek voor kan afsluiten, zou naar de gebouwgebonden financiering kunnen kijken”, zegt Stolwijk.

Volgens Pels van Triodos zullen is het vooral aantrekkelijk voor woningbezitters die geen plannen hebben om te verhuizen of om een grote verbouwing te doen. “Want dan zul je de verduurzaming eerder meenemen in de hypotheek. Het is dus een laagdrempelig instrument voor wie niet in een mutatiemoment verkeert.”

Ook is het een lening voor woningen die niet tot een Vereniging van Eigenaren (VvE) behoren. “Die worden op andere manieren gefinancierd. Bij een VvE geldt immers dat de vereniging een eventuele financiering voor onderhoud of verduurzaming sluit. Hierover zijn aparte afspraken gemaakt aan de Klimaattafel.”

4. Je wilt een gebouwgebonden financiering. Bij wie moet je aankloppen?

Pels: “Het idee achter de gebouwgebonden financiering is dat consumenten ontzorgd worden. Nu gaat de klant naar de aannemer voor een offerte en vervolgens naar een kredietverstrekker. De gebouwgebonden financiering wordt verstrekt door een geldverstrekker, maar kan ook als totaalpakket worden aangeboden door de aannemer of installateur. Zij hebben een belangrijke rol om klanten te informeren over de financiële consequenties en woonlastneutrale oplossingen."

5. Hoeveel kost de lening?

“Als mensen energiebesparende maatregelen niet kunnen betalen, stagneert de verduurzaming. Het uitgangspunt is daarom dat de lening woonkostenneutraal is”, zegt Stolwijk van VEH. “De lening mag dus niet duurder zijn dan de besparing die verduurzaming van de woning oplevert.”

In maart worden de doorrekeningen van het Klimaatakkoord bekendgemaakt, dan moet volgens Stolwijk blijken of woonlastenneutraal verduurzamen mogelijk is.

Zowel de aflossing als de rente moet dus met de besparing kunnen worden betaald. "Een GGF-product moet qua rente en afsluitkosten voldoende aantrekkelijk zijn in vergelijking met actuele hypotheekrentes. Dit betekent dat de rentes duidelijk onder die van consumptieve kredieten moeten vallen", zegt Jeroen Pels van Triodos.

Volgens hem is dat ook mogelijk vanwege de 'uitmuntende zekerheidspositie' van de leensom, die vergelijkbaar is met hypotheken. "Onder de huidige omstandigheden zou 3 procent door de bank genomen als rekenrente een veilig uitgangspunt moeten bieden."

6. Hoe zeker kun je ervan zijn dat de lening volledig wordt gedekt door de besparing?

Hier stelt Stolwijk vraagtekens bij: een energiezuinig huis betekent nog niet een energiezuinig gezin. “Hoe weten geldverstrekkers dat de verduurzaming van het huis ook de verwachte besparing oplevert?” Daarbij merkt hij op dat de ene investering de andere niet is: “Zonnepanelen en isolatie verdienen zich vrij snel terug. Daarmee kom je al snel op energielabel B. Daarboven is een investering veel minder rendabel.”

Pels stelt dat de zekerheidspositie van de geldverstrekker heel goed is. Dat maakt het ook mogelijk om onder goede condities een aanbod aan de consument te doen. Volgens hem voelt de sector zich hier ook toe verbonden. Hij wijst op verschillende rekenvoorbeelden van Milieu Centraal waarin maatregelen als een spouwmuur, dak- en vloerisolatie, zonnepanelen, een hr-ketel en HR++-glas in een twee-onder-een-kapwoning zich binnen redelijke termijn terugverdienen.

"De no-regret-maatregelen in dit voorbeeld kosten zo'n 16.300 euro. Stel dat we daar een lening tegenover zetten met 3 procent rente met een looptijd van 15 jaar, dan bespaart dit ‘gemiddelde’ gezin zo’n 97 euro per maand op de woonlasten, door de lagere energierekening te verrekenen met de bijkomende financieringslasten. De rente en aflossing worden als het ware door de besparing betaald. In dit geval zou je er bij voorkeur voor kiezen om de looptijd wat korter te maken zodat je de lening eerder hebt afgelost en nog lagere lasten realiseert. Het blijft van belang overigens om dit per woning en situatie te bekijken."

Het is de bedoeling dat de looptijd van de gebouwgebonden financiering nooit langer mag zijn dan de levensduur van het product. “Dus gaan zonnepanelen 15 jaar mee, dan is dat de maximale looptijd. Uitgangspunt bij afsluiting is de benodigde investering, besparing en de levensduur, die driehoek leidt tot structurering van de lening.”

Mocht een gezin onverhoopt toch energie verspillen, dan hoeft dat volgens Pels geen ramp te zijn. “Er is speling: de normen zijn prudent vastgesteld. Voor het berekenen van de financieringslast vormt 90 procent van de te realiseren energiebesparing per maand het uitgangspunt.”

7. Krijg je hypotheekrenteaftrek op de gebouwgebonden financiering?

Nee. Minister Wiebes van Financiën liet in oktober 2018 weten dat deze financieringsvorm niet ‘fiscaal kan worden ingepast’. Zonder hypotheekrenteaftrek zou de gebouwgebonden financiering er niet bepaald aantrekkelijker op worden voor zowel banken als consumenten, was de vrees.

Echter, aan de Klimaattafel is vastgesteld dat de gebouwgebonden financiering met een aanpassing in het Burgerlijk Wetboek toch kan slagen zonder fiscale aftrekbaarheid.

“Het gaat om relatief kleine investeringsbedragen", zegt Pels. "Natuurlijk is aftrek in box 1 aantrekkelijk, maar teruggerekend naar euro’s per maand zou dat niet veel verschil maken. Wij denken dat de lening fiscaal aftrekvrij kan. Bovendien wordt de hypotheekrenteaftrek de komende jaren steeds verder ingeperkt.”

8. Wat gebeurt er als je een woning verkoopt en de gebouwgebonden financiering niet hebt afgelost?

Je hebt 30.000 euro geleend voor verduurzaming en met de besparing rente betaald en deels afgelost. Maar na vijf jaar ga je verkopen en staat er nog 25.000 euro schuld op de woning.

Hoe kopers en verkopers daarop gaan reageren is volgens Nico Stolwijk van VEH ‘spannend’. “Een koper kan de schuld op zich nemen of bijvoorbeeld 25.000 euro van de prijs af onderhandelen. Of de verkoper lost de schuld zelf af met de overwaarde.” Er is een indicatie dat huiseigenaren een voorkeur hebben voor dat laatste, blijkt uit panelgesprekken die VEH hield met woningbezitters.

"Daarmee zou het principe van de gebouwgebonden financiering wegvallen", merkt Stolwijk op. Als aflossen voor verkoop de norm wordt, kan dat vervelend worden voor huiseigenaren. "Niet iedereen kan dat ophoesten."

Als het aan VEH ligt komt er ook een verplichting om de gebouwgebonden financiering te melden bij aanbieding op bijvoorbeeld Funda. “Want woningen vergelijken wordt lastiger. Stel dat je twee gelijkwaardige huizen hebt waarbij de een energielabel B heeft met 25.000 schuld en de ander A met 15.000 euro schuld. Dit soort informatie moet ter beschikking komen, want het is een belangrijk gegeven”, aldus Stolwijk.

Jeroen Pels van Triodos ziet voor zich dat de gebouwgebonden financiering en de energiebesparende maatregelen verplicht worden meegenomen in de taxatie. “Het is logisch dat de woning het openstaande bedrag aan GGF-leningen minder waard is. Tegelijkertijd zal de meerwaarde van de maatregelen daartegen opwegen. Diverse onderzoeken wijzen de prijsimpact van energiebesparende maatregelen al duidelijk aan. Deze positieve correlatie wordt naar verwachting alleen maar groter. Minder duurzame woningen worden op den duur minder waard. Energieprestaties worden steeds belangrijker in de afweging van de consument.”

Of de schuld door de koper of verkoper wordt afgelost, is volgens hem geen factor in het wel of niet slagen van verduurzaming met een gebouwgebonden financiering. “De energiebesparende maatregelen zijn dan al genomen, de GGF heeft die mogelijk en makkelijker gemaakt. Een vroegtijdige aflossing kan in allerlei omstandigheden een prima stap zijn. Ik ben altijd voorstander van zo min mogelijk 'leengeld', maar het is wel van wezenlijk belang dat we iedereen de mogelijkheid bieden om succesvol onderdeel uit te maken van de beweging.”

Lees meer over energie besparen en duurzaamheid: